a loi Pinel est un dispositif de défiscalisation destiné à encourager l’investissement locatif tout en facilitant l’accès au logement dans les zones où la demande est forte. Son principal avantage pour les investisseurs ? Une réduction d’impôt sur le revenu en échange d’un engagement de location du bien.

Mais comment calculer précisément cette réduction ? Quels sont les taux applicables et les conditions à respecter ? On vous explique tout, avec des exemples concrets pour y voir plus clair.

Fin du dispositif Pinel : que faire en 2025 ?

Le dispositif Pinel prendra fin le 31 décembre 2024. Mais l’investissement immobilier reste une valeur sûre ! Voici deux alternatives intéressantes :

• Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : il offre un cadre fiscal avantageux pour louer un bien meublé.
• La nue-propriété : elle permet d’acheter un bien avec une décote importante et sans gestion locative immédiate.

Ces options peuvent être tout aussi rentables. À étudier de près en 2025 !

Comment fonctionne la réduction d’impôt Pinel ?

Dès lors que vous avez investi dans un logement Pinel et que vous respectez les conditions de location, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt. Celle-ci est calculée en fonction de deux critères principaux :

• La durée de votre engagement locatif (6, 9 ou 12 ans).
• La localisation du bien (France métropolitaine ou Outre-mer).

Taux de réduction d’impôt en Métropole

• 12 % pour 6 ans de location.
• 18 % pour 9 ans de location.
• 21 % pour 12 ans de location.

Taux de réduction d’impôt en Outre-mer

• 23 % pour 6 ans de location.
• 29 % pour 9 ans de location.
• 32 % pour 12 ans de location.

💡 Bon à savoir : Le calcul de la réduction d’impôt se base sur le prix de revient du bien, dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 €/m².

Les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel

Pour profiter de la réduction d’impôt, plusieurs critères doivent être respectés :

1. Acheter un bien neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), ou un logement ancien à rénover sous conditions.
2. Le bien doit être situé en zone éligible (A bis, A ou B1 en métropole).
3. Louer le bien dans les 12 mois suivant l’achat en tant que résidence principale du locataire.
4. Respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires (variables selon la zone géographique).
5. Ne pas dépasser 2 investissements Pinel par an (plafonnés à 300 000 € au total).

💡 Attention ! Les maisons individuelles ne sont plus éligibles à la loi Pinel depuis 2021.

Comment calculer la réduction d’impôt Pinel ?

1. Déterminer le prix de revient du bien

Le prix de revient comprend :

• Le prix d’achat du logement.
• Les frais annexes : frais de notaire, taxe foncière, commissions d’agence, travaux éventuels, etc.

Exemples :

• Logement neuf ou VEFA : prix d’achat + frais de notaire + frais d’agence.
• Bien en construction : coût du terrain + coûts de construction + équipements sanitaires et chauffage.
• Bien ancien à rénover : prix d’achat + travaux de réhabilitation + frais de notaire.

2. Appliquer le taux de réduction d’impôt

Une fois le prix de revient établi, multipliez-le par le taux de réduction correspondant. Ensuite, divisez le montant obtenu par le nombre d’années d’engagement pour connaître la réduction annuelle.

Exemples concrets de calcul Pinel

Exemple 1 : Investissement en Métropole

📍 Un couple achète un appartement neuf à Lyon pour 177 500 €

• Réduction sur 6 ans (12 %) : 21 300 €, soit 3 550 €/an.
• Réduction sur 9 ans (18 %) : 31 950 €, soit 3 550 €/an pendant 6 ans, puis 1 766 €/an pendant 3 ans.
• Réduction sur 12 ans (21 %) : 37 275 €, soit 3 550 €/an pendant 6 ans, puis 1 766 €/an pendant 6 ans.

Exemple 2 : Investissement en Outre-mer

📍 Un couple achète un appartement à La Réunion pour 270 300 €

• Réduction sur 6 ans (23 %) : 62 169 €, soit 10 361 €/an.
• Réduction sur 9 ans (29 %) : 78 387 €, soit 10 361 €/an pendant 6 ans, puis 5 739 €/an pendant 3 ans.
• Réduction sur 12 ans (32 %) : 86 496 €, soit 10 361 €/an pendant 6 ans, puis 4 288 €/an pendant 6 ans.

FAQ : Réponses aux questions fréquentes

📌 Quand la loi Pinel prend-elle fin ?
➡️ Le 31 décembre 2024. Il ne sera plus possible de bénéficier de cette réduction d’impôt après cette date.

📌 Quels sont les plafonds de loyer en 2024 ?
➡️ Zone A bis : 17,62 €/m²
➡️ Zone A : 13,09 €/m²
➡️ Zone B1 : 10,55 €/m²
➡️ Outre-mer : entre 10,73 et 12,87 €/m² selon les territoires.

📌 Peut-on simuler un investissement Pinel sur Excel ?
➡️ Oui ! Il suffit d’entrer les formules suivantes :

• Prix de revient x Taux de réduction = Montant total
• Montant total ÷ Nombre d’années = Réduction annuelle
  Mais pour une estimation précise, mieux vaut utiliser un simulateur en ligne ou consulter un conseiller en gestion de patrimoine.